Location d’un logement

Dans le présent chapitre, nous abordons deux questions qui concernent particulièrement les personnes handicapées qui deviennent locataires. Premièrement, les modifications que le locataire apporte au logement et, deuxièmement, la marche à suivre lorsque le bailleur résilie le contrat de location (bail). Pour les autres questions relatives au droit de bail, nous conseillons aux lecteurs de consulter les ouvrages spécialisés à ce sujet.


    Modification du logement par le locataire

    Il est souvent difficile de trouver un logement adapté aux personnes handicapées. Il faut alors se demander si un logement « conventionnel » ne pourrait pas être transformé et aménagé de manière à satisfaire aux besoins de la personne handicapée. Le droit de bail ne permet les rénovations et les modifications qu’avec l’accord écrit du bailleur. Si le bailleur donne son accord, il est possible de procéder aux aménagements et transformations. Si le bailleur désire qu’au moment du départ du locataire l’état initial du logement soit rétabli, ce point doit être convenu par écrit au moment où il donne son accord. En l’absence d’accord à ce sujet, le locataire ne peut être tenu de remettre le logement en état au moment où il le quitte.

    Si une personne handicapée désire, par exemple, élargir une porte, supprimer des seuils, remplacer le bloc cuisine ou transformer les toilettes, elle doit auparavant demander l’accord écrit du bailleur. L’expérience montre que l’accord du bailleur dépend de son intention d’entreprendre des rénovations. Si le bailleur réalise ce projet, il peut même arriver qu’il prenne les coûts supplémentaires à sa charge. Mais, le plus souvent, le bailleur ne donne son accord à des aménagements et des transformations que si le locataire en assume les coûts. Parfois, l’accord dépend de l’engagement que prend le locataire de rétablir l’état initial du logement à son départ. La personne qui souhaite ne pas courir de risques financiers trop importants devrait s’efforcer d’obtenir un bail à loyer dont la durée minimale soit de plusieurs années.

    Exemple

    Monsieur B. est paraplégique et a donc besoin d’un logement adapté au fauteuil roulant. Après avoir longtemps cherché, il a la possibilité de louer un appartement pratiquement idéal au rez-de-chaussée d’un nouvel immeuble. Seules les toilettes doivent être transformées. Le bailleur donne son accord aux transformations, mais ne souhaite pas participer aux frais, car il s’agit d’un immeuble neuf. En outre, il tient à ce que Monsieur B. rétablisse l’état initial du logement lorsqu’il le quittera. Monsieur B. est d’accord et peut négocier avec le bailleur que la durée minimale du bail soit de 5 ans.

    Lorsque le bail prend fin, le locataire peut uniquement demander des indemnités pour ses investissements si trois conditions sont remplies : le logement a acquis une plus-value considérable, le bailleur avait donné son accord par écrit et il avait renoncé dès le début à la remise en état de l’appartement.
    Lorsque l’AI a pris en charge les modifications architecturales liées au handicap, elle doit, sous certains conditions, également financer le rétablissement de l’état initial. Vous trouverez de plus amples informations sur le financement des adaptations architecturales sous le chapitre « Moyens auxiliaires et adaptations architecturales dans le domaine du logement ».

    Exemple

    Monsieur B. résilie son bail après 8 ans, car son poste de travail a été transféré sur un autre site. Comme demandé par le bailleur avant la transformation, il fait rétablir l’état initial de l’appartement. Comme l’AI a pris en charge la transformation des toilettes et que Monsieur B. doit déménager parce que son lieu de travail a changé, l’AI finance aussi le rétablissement de l’état initial dans ce cas concret.

    Que faire lorsque le bailleur résilie le contrat de bail ?

    En règle générale, les contrats de bail portant sur les logements sont conclus pour une durée qui n’est pas fixée.

    Ils sont donc considérés comme des contrats de durée indéterminée et peuvent donc être résiliés de manière unilatérale par le locataire et le bailleur. Pour que la résiliation soit valable, elle doit s’effectuer par écrit. En outre, la résiliation par le bailleur n’est valable que s’il utilise une formule agréée par le canton. Cette formule indique comment les locataires doivent procéder s’ils désirent contester le congé ou demander la prolongation du bail. Lorsque l’appartement loué sert de logement à une famille, la résiliation par le locataire doit s’effectuer avec le consentement exprès du conjoint, tandis que la résiliation par le bailleur doit être adressée séparément au locataire et à son conjoint. Après réception du congé, chaque partie peut exiger une motivation.

    Exemple

    A son nouveau lieu de travail, Monsieur B. trouve un nouvel appartement totalement adapté au fauteuil roulant et rencontre l’amour de sa vie. Il se marie, et sa femme emménage avec lui. Douze ans plus tard, le bailleur résilie le bail en utilisant la formule agréée par le canton. Bien que le bailleur n’ait conclu le contrat de location qu’avec Monsieur B., il doit aussi envoyer le congé séparément à son épouse.

    Comment le locataire peut-il se défendre juridiquement lorsque le bailleur a résilié le bail correctement du point de vue de la forme ? Il existe en principe deux possibilités : 

    • Contestation : le locataire peut contester le congé en l’espace de 30 jours après sa réception auprès de l’autorité de conciliation locale et demander l’annulation de la résiliation. La contestation est possible surtout lorsque le bailleur a donné le congé parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail ou parce que le bailleur veut imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation du loyer.
    • Prolongation : le locataire peut aussi demander la prolongation du bail. Il doit le faire également dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, auprès de l’autorité de conciliation locale. Une prolongation peut aussi être demandée lorsque le bail a été conclu pour une durée limitée. La demande doit toutefois être déposée auprès de l’autorité de conciliation locale au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat. Pour les locaux d’habitation, le bail peut être prolongé au maximum de 4 ans. La prolongation est liée à une condition : la fin du contrat aurait pour le locataire ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans la pesée des intérêts, l’autorité tient notamment compte des critères suivants:
    • les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat
    • la durée du bail
    • la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement
    • le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux
    • la situation sur le marché local du logement.

    Il existe cependant des raisons qui excluent la prolongation du bail. Il en est ainsi lorsque, par exemple, le congé a été donné parce que le locataire prend du retard pour s’acquitter du terme ou des frais accessoires, parce qu’il a gravement violé son devoir de diligence ou gravement manqué d’égards envers ses voisins. En règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitation équivalents.

    Exemple

    Monsieur B. et sa femme désirent rester dans leur appartement. Etant donné les circonstances, il est exclu qu’ils puissent contester la résiliation. Le couple a cependant la possibilité de demander une prolongation du bail auprès de l’autorité de conciliation locale. Le couple doit déposer cette requête dans les 30 jours qui suivent la réception de la lettre de congé. Comme le bail a duré 12 ans et que Monsieur B. a besoin d’un appartement adapté au fauteuil roulant à proximité de son lieu de travail, il y a de bonnes chances que le bail soit prolongé.

    Bases légales

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