Wohnungsmiete

In diesem Kapitel gehen wir auf zwei Fragen ein, die behinderte Menschen als Wohnungsmieter und -mieterinnen besonders betreffen. Es geht dabei um die Änderungen an der Wohnung durch den Mieter und um das Vorgehen bei einer Kündigung der Wohnung durch den Vermieter. Für die Beantwortung anderer mietrechtlicher Fragen wird auf die Fachliteratur zum Mietrecht verwiesen.


    Änderungen an der Wohnung durch den Mieter

    Eine behindertengerechte Wohnung zu finden, ist oft schwierig. Es stellt sich deshalb die Frage, ob eine „gewöhnliche“ Mietwohnung nicht derart aus- und umgebaut werden darf, dass sie den Bedürfnissen der behinderten Person entspricht. Das Mietrecht erlaubt Erneuerungen und Änderungen nur dann, wenn die schriftliche Zustimmung des Vermieters vorliegt. Stimmt der Vermieter zu, kann der Aus- und Umbau vorgenommen werden. Möchte der Vermieter, dass bei einem späteren Auszug aus der Wohnung der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, dann muss dies anlässlich der Zustimmung schriftlich vereinbart werden. Ohne entsprechende Vereinbarung kann der Mieter beim Auszug aus der Wohnung nicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes angehalten werden.

    Möchte eine behinderte Person also beispielsweise eine Türe verbreitern, Türschwellen entfernen, die Küchenkombination ersetzen oder die Toilette umbauen, muss sie vorher das schriftliche Einverständnis des Vermieters einholen. Die Zustimmung hängt erfahrungsgemäss oft davon ab, ob ohnehin Renovationsarbeiten anstehen. Ist dies der Fall, kann es durchaus sein, dass der Vermieter sogar die dadurch entstehenden Mehrkosten trägt. Meist stimmt der Vermieter einem Aus- und Umbau aber nur dann zu, wenn der Mieter die entsprechenden Kosten übernimmt. Unter Umständen hängt die Zustimmung gar davon ab, dass sich der Mieter verpflichtet, bei einem späteren Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Wer in solchen Fällen nicht ein allzu grosses finanzielles Risiko eingehen will, sollte sich um eine mehrjährige Mindestvertragsdauer bemühen.

    Beispiel

    Herr B ist querschnittgelähmt und deshalb auf eine rollstuhlgängige Wohnung angewiesen. Nach längerer Suche kann er im Erdgeschoss eines Neubaus eine beinahe ideale Wohnung mieten. Einzig die Toilette müsste noch umgebaut werden. Der Vermieter erteilt zwar seine Zustimmung zum Umbau der Toilette, möchte sich aber nicht an den Kosten beteiligen, da es sich um einen Neubau handelt. Zudem besteht er darauf, dass Herr B bei einem späteren Auszug aus der Wohnung den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Herr B ist damit einverstanden und kann nach entsprechenden Verhandlungen mit dem Vermieter eine Mindestvertragsdauer von 5 Jahren vereinbaren.

    Für seine baulichen Investitionen kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann eine Entschädigung verlangen, wenn die Wohnung dadurch einen erheblichen Mehrwert erhalten hat, wenn der Vermieter der Änderung schriftlich zugestimmt hat und wenn er von Anfang an auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verzichtet hat.  

    Sofern die IV für die invaliditätsbedingten baulichen Änderungen aufgekommen ist, muss sie unter gewissen Umständen auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes finanzieren. Näheres zur Finanzierung der baulichen Änderungen durch die IV findet sich im nachfolgenden Kapitel „Hilfsmittel und bauliche Anpassungen im Wohnbereich“.

    Beispiel

    Nach 8 Jahren kündigt Herr B das Mietverhältnis, weil sein Arbeitsort vom Arbeitgeber verlegt worden ist. Wie vom Vermieter vor der Änderung verlangt, lässt er den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Da die IV für den Umbau der Toilette aufgekommen ist, und Herr B aufgrund seines Arbeitsortwechsels umziehen muss, finanziert die IV im konkreten Fall auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes.

    Was tun bei einer Kündigung durch den Vermieter?

    Mietverträge über Wohnräume werden in der Regel für eine unbestimmte Dauer abgeschlossen.

    Sie gelten deshalb als unbefristete Mietverhältnisse und können unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfristen und Kündigungstermine sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter einseitig beendet werden. Damit eine solche Kündigung gültig ist, muss sie schriftlich erfolgen. Die Kündigung des Vermieters ist darüber hinaus nur gültig, wenn er dafür ein vom Kanton genehmigtes Formular verwendet, woraus ersichtlich ist, wie Mieter vorgehen müssen, wenn sie die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen möchten. Bei einem Mietobjekt, das als Wohnung der Familie dient, muss die Kündigung des Mieters mit der ausdrücklichen Zustimmung des Ehegatten erfolgen und der Vermieter muss die Kündigung separat an den Mieter und an den Ehegatten richten. Nach Erhalt der Kündigung kann jede Vertragspartei eine Begründung verlangen.

    Beispiel

    Herr B findet an seinem neuen Arbeitsort eine neue, vollkommen rollstuhlgängige Wohnung und auch eine neue Liebe. Kurz darauf heiratet Herr B und seine Ehefrau zieht zu ihm. Nach 12 Jahren erhält er vom Vermieter die Kündigung auf einem vom Kanton genehmigten Formular. Obwohl der Vermieter den Mietvertrag nur mit Herrn B allein abgeschlossen hatte, muss er die Kündigung auch noch separat der Ehefrau von Herrn B zustellen.

    Wie kann sich der Mieter gegen eine formell korrekte Kündigung durch den Vermieter rechtlich wehren? Hierzu bestehen grundsätzlich folgende zwei Möglichkeiten:

    • Anfechtung: Der Mieter kann die Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten und die Aufhebung der Kündigung beantragen. Eine solche Anfechtung ist insbesondere dann möglich, wenn der Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, oder weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will.
    • Erstreckung: Der Mieter kann aber auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Diesen Antrag muss er ebenfalls innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen. Auch bei einem befristeten Mietverhältnis kann ein Erstreckungsbegehren gestellt werden. Dieses muss aber spätestens 60 Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Bei Wohnräumen kann das Mietverhältnis um maximal 4 Jahre erstreckt werden. Die Erstreckung setzt voraus, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre. Bei dieser Interessenabwägung werden insbesondere folgende Kriterien berücksichtigt:
    • die Umstände des Vertragsabschlusses und dessen Inhalt
    • die Vertragsdauer
    • die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Vertragsparteien sowie deren Verhalten
    • ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters
    • die örtlichen Marktverhältnisse für Wohnräume

    Es gibt aber auch Gründe, die eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausschliessen. Dies ist der Fall wenn die Kündigung beispielsweise wegen Zahlungsrückstand des Mieters erfolgt ist, oder weil der Mieter seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme schwer verletzt hat. In der Regel ist eine Erstreckung ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter ein gleichwertiges Ersatzobjekt anbietet.

    Beispiel

    Herr B und seine Ehefrau möchten grundsätzlich in der Wohnung bleiben. Aufgrund der konkreten Umstände ist eine Anfechtung der Kündigung ausgeschlossen. Das Ehepaar hat aber die Möglichkeit, bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen. Diesen Antrag hat das Ehepaar innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung einzureichen. Da das Mietverhältnis 12 Jahre gedauert hat und Herr B auf eine rollstuhlgängige Wohnung in der Nähe seines Arbeitsortes angewiesen ist, stehen die Chancen für eine Erstreckung des Mietverhältnisses gut.

    Rechtliche Grundlagen

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