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Locazione di un appartamento
Questo capitolo tratta due questioni di particolare interesse per le persone con disabilità in quanto locatari (nei testi di legge «conduttori») : le modifiche all’appartamento da parte del locatario e la procedura in caso di disdetta da parte del locatore (il padrone di casa). Per altre questioni inerenti al diritto di locazione, si rimanda alla letteratura in materia.
Modifiche all’appartamento a opera del locatario
Spesso, è difficile trovare un appartamento adeguato alle esigenze di una persona con problemi di salute. Si pone quindi la questione della liceità della modifica a un «comune» appartamento in modo che possa andare bene. Il diritto di locazione ammette migliorie e modificazioni soltanto con il consenso scritto del locatore. Se quest’ultimo desidera che all’uscita dall’appartamento venga ripristinato lo stato anteriore, deve pattuirlo per iscritto al momento del consenso. Senza un accordo in questo senso, il locatore non può esigere che il locatario rimetta tutto come prima.
Se una persona con problemi di salute desidera ad esempio allargare una porta, eliminare una soglia, sostituire la cucina o modificare il gabinetto, deve chiedere il consenso scritto del proprietario. Secondo l’esperienza, qualora siano già previsti lavori di rinnovo può benissimo darsi che il locatore si accolli persino il maggior costo di tali interventi. In genere, però, il locatore approva modifiche e ristrutturazioni soltanto se il locatario ne assume le spese. Secondo le circostanze, il consenso può anche dipendere dall’impegno del locatario a ripristinare alla sua partenza lo stato anteriore. Per evitare di assumersi rischi finanziari eccessivi, egli dovrebbe chiedere un contratto di locazione con una durata minima pluriennale.
Esempio
B. è paraplegico e per questo ha bisogno di un’abitazione agibile in sedia a rotelle. Dopo una lunga ricerca, ha trovato al pianterreno di un edificio nuovo un appartamento quasi perfetto, soltanto il gabinetto dovrebbe essere modificato. Il locatore dà il suo consenso, ma non intende partecipare alle spese dato che si tratta di una costruzione nuova. Esige inoltre che alla sua uscita B. ripristini lo stato anteriore. B. è d’accordo e concorda con il locatore una durata minima del contratto di cinque anni.
Al termine della locazione, se l’appartamento presenta un aumento di valore rilevante risultante dalle modifiche, il locatario può pretendere un’indennità per tale aumento soltanto se il locatore ha dato il suo consenso scritto agli interventi e sin dall’inizio ha rinunciato al ripristino dello stato anteriore.
Se le modifiche architettoniche rese necessarie dall’invalidità sono finanziate dall’AI, secondo le circostanze tocca a quest’ultima accollarsi anche il ripristino. Trovate maggiori dettagli sul finanziamento da parte dell’AI delle modifiche architettoniche nel capitolo successivo «Mezzi ausiliari e modifiche architettoniche all’interno dell’abitazione».
Esempio
Dopo otto anni, B. deve disdire il rapporto di locazione perché l’azienda in cui lavora ha cambiato sede. Come richiesto dal locatore prima delle modifiche, fa ripristinare lo stato anteriore. Dato che l’AI ha finanziato le modifiche al gabinetto e B. è costretto a traslocare a causa del lavoro, l’AI finanzia anche il ripristino.
Affinché la disdetta sia valida, deve avvenire per iscritto. La disdetta da parte del locatore è inoltre valida soltanto se presentata con l’apposito modulo approvato dal Cantone, su cui è spiegato come il locatario deve procedere se desidera contestare la disdetta o chiedere una protrazione del rapporto di locazione. Per un oggetto che funge da abitazione della famiglia, la disdetta da parte del locatario deve avvenire con l’esplicito consenso del coniuge. Se è il locatore a dare la disdetta, deve presentarla separatamente sia al locatario sia al coniuge. Alla ricezione della disdetta, tutte le parti possono chiederne la motivazione.
Esempio
Nella nuova località, B. trova un appartamento totalmente agibile in sedia a rotelle e un nuovo amore. Poco tempo dopo si sposa e la moglie va a vivere con lui nel suo appartamento. Dopo dodici anni, il locatore invia a B. la disdetta per mezzo di un modulo approvato dal Cantone. Benché il contratto di locazione sia stato stipulato soltanto con B., il locatore deve far pervenire separatamente la disdetta anche alla moglie.
Per difendersi da una disdetta formalmente corretta, il locatario dispone essenzialmente delle due possibilità seguenti.
- Contestazione: il locatario può contestare la disdetta presso le autorità di conciliazione preposte entro trenta giorni dalla ricezione e chiederne la revoca. La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore perché il locatario fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione oppure allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al locatario o un aumento della pigione.
- Protrazione: il locatario può però anche chiedere – sempre entro trenta giorni dalla ricezione della disdetta e alle autorità di conciliazione preposte – la protrazione del rapporto di locazione. Ciò vale anche per una locazione a tempo determinato, ma in questo caso la richiesta deve essere presentata alle autorità di conciliazione preposte al più tardi sessanta giorni prima della scadenza del contratto di locazione. La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo. Il locatario può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Per la ponderazione degli interessi, si tiene segnatamente conto:
- delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
- della durata della locazione;
- della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
- dell’eventuale fabbisogno del locatore;
- della situazione sul mercato locale degli alloggi.
Sussistono però anche ragioni che escludono una protrazione del rapporto di locazione, ad esempio se la disdetta è stata data per mora del locatario o per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini. Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al locatario altri locali d’abitazione equivalenti.
Esempio
B. e sua moglie vorrebbero poter restare nell’appartamento. Poiché la contestazione della disdetta è palesemente esclusa, i coniugi si avvalgono della possibilità di presentare alle preposte autorità di conciliazione entro trenta giorni dalla ricezione della disdetta una richiesta di protrazione del rapporto di locazione. Considerato che la locazione è durata dodici anni e che B. ha bisogno di un appartamento agibile in sedia a rotelle nei pressi del luogo di lavoro, le possibilità che venga concessa sono buone.
- Diritto di locazione:
artt. 253 – 274g CO - Migliorie e modificazioni da parte del locatore:
art. 260a CO - Fine della locazione:
artt. 266 – 266o CO - Contestabilità della disdetta:
artt. 271 – 271a, 273 CO - Protrazione della locazione:
artt. 272 – 273 CO
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